Плечо для ипотеки

Девелоперы вздохнули с облегчением: правительство будет субсидировать ипотеку до конца 2016-го. Это поможет сохранить продажи жилья хотя бы на уровне прошлого года, говорят строители.

Треть продаж — по ипотеке

О том, что правительство решило продлить программу субсидирования ипотеки, заявил10 февраля глава Минстроя Михаил Мень.

Программа была принята в марте 2015 года и должна была действовать ровно год, из бюджета на нее выделили 20 млрд руб. По словам министра, она продлится до конца 2016 года; лимит господдержки с учетом обслуживания субсидирования, проведенного в 2015 году, составит ориентировочно 16,5 млрд руб.

Принять участие в программе может любой, кто покупает квартиру в новостройках стоимостью не более 8 млн руб. в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, для других регионов действует ограничение — не более 3 млн руб. Ставка по кредитам в рамках программы не превышает 12% годовых, разницу между рыночной ставкой и льготной банкам возмещает государство. Сейчас в программе участвуют 35 банков и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Ранее правительство рассматривало возможность субсидирования первоначального взноса, но решение пока не принято. «Было много обсуждений, но то, какой эффект дала программа при относительно небольших государственных инвестициях, помогло принять решение продлевать», — объяснил Мень (цитата по ТАСС).

Представитель секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова сказал РБК, что подготовка соответствующего постановления правительства начнется в ближайшее время: «Минэку, Минфину и Минстрою поручено внести в правительство свои предложения». Представитель МЭР сообщил РБК, что ведомство поддерживает продление программы. В Минфине не смогли предоставить комментарий.

Мень сообщил, что каждая третья квартира в 2015 году была куплена при помощи программы госсубсидирования ипотеки, и это позволило поддержать строительную отрасль в кризис.

По данным Росреестра (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынке, пояснял РБК представитель службы), за 2015 год только в Москве было зарегистрировано 113,8 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 28,9% меньше, чем за 2014‑й. При этом в рамках ипотечного жилищного кредитования было заключено 33,1 тыс. сделок — на 23,4% меньше показателя 2014 года (не все эти сделки были связаны с госсубсидиями). Договоров долевого участия (новостройки продаются в основном через эти договоры) оказалось 19,6 тыс. — на 18,4% меньше, чем в 2014-м.

Ориентируясь на эти данные, можно предположить, что по ипотеке действительно продается примерно 20–30% квартир. Расчеты подтверждает представитель консалтинговой компании «Метриум Групп».

Годовых данных по России в целом Росреестр пока не публиковал, но известно, что за девять месяцев 2015 года в стране было зафиксировано около 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период 2014 года. Было зарегистрировано 832 тыс. «ипотек жилых помещений» (на 20,7% меньше, чем за девять месяцев 2014 года) и 492,5 тыс. договоров долевого участия (на 11,97% меньше).

По данным Минфина, в 2015 году было выдано 210,6 тыс. субсидированных ипотечных кредитов.​

О​бъем ввода жилья в России в 2015-м, как было объявлено 10 февраля, снизился незначительно —​ до 83,8 млн кв. м против 84,2 млн кв. м в 2014 году. По данным Минстроя, объем ввода жилья только экономкласса увеличился в 2015 году сразу на 18%. То есть продажи снижались, а застройка велась докризисными темпами, что подталкивало цены вниз.

Спасенный спрос

Застройщики в прошлом году признавали резкое снижение покупательского спроса. Так, у группы ЛСР продажи квартир по новым контрактам в 2015 году по сравнению с 2014-м снизились на 36%, до 54,9 млрд руб., у «Эталона» — на 12%, до 35 млрд руб. Другие девелоперы, не публикующие отчетность, рассказывали РБК о падении продаж на 10–15%.

«Идея субсидировать первоначальный взнос была не столь хороша, так как, если заемщик не сможет платить по процентам, квартиру заберет банк, и окажется, что государственные средства были потрачены впустую, — объясняет глава департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новостроя» Сергей Лобжанидзе. — А программа субсидирования льготной ипотеки уже доказала свою эффективность».

По мнению представителя группы «Мортон», крупнейшего в России застройщика, Игоря Ладычука, если бы правительство не продлило программу, продажи девелоперов могли бы упасть в 2016 году на 25–30% относительно 2015-го. «Частично спрос удалось бы поддержать за счет программ рассрочки и субсидирования ипотеки застройщиками, но эти механизмы значительно слабее льготной ипотеки», — уверен он.

Представитель MR Group Евгения Старкова оценивает падение продаж, в случае если бы программу не продлили, в 20%. Реализация упала бы на 20–25%, согласен Лобжанидзе, большего падения удалось бы избежать за счет снижения цен на 10–15%. «С одной стороны, снижение цены — благо для покупателя, с другой — рынок бы пострадал, — говорит он. — Из-за снижения маржи застройщиков возникнет риск увеличения числа недостроенных объектов и появления обманутых дольщиков».

По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль—сентябрь составила в целом по стране 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем за январь—март. На вторичном рынке падение оказалось более существенным: цена снизилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб., писал РБК в конце 2015 года.

Продление программы вряд ли будет способствовать увеличению покупательской активности, скорее речь идет о поддержании спроса, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Очевидно, что дно рынка еще не пройдено, — объясняет она. — Платежеспособность населения продолжает падать, а значит, объем спроса тоже, скорее всего, сократится».

«Думаю, при условии поддержки ипотеки продажи застройщиков в 2016-м сохранятся на уровне прошлого года, — соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — На фоне новостей о том, что программа не будет продлена, в январе и феврале активизировались покупатели, которые хотели «запрыгнуть в уходящий поезд». Дальше мы ожидаем небольшое падение спроса. Но если программа субсидирования не будет продлена, падение может быть значительным».

При участии Яны Милюковой и Петра Нетребы